住宅ローン借り換えの諸経費はどれくらいかかる？内訳を大公開

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住宅ローンは借り換えを行なうことで、今よりも好条件で返済ができる可能性が高くなります。
しかし、金利の低さや月々の返済額だけを見て借り換え先を選んでしまうのは非常に危険です。

実は住宅ローンの借り換えには、借り換え時に必要な諸経費というものがあります。
住宅ローンの借り換えで必要になる諸経費は、おもに以下の2つがあります。

  • 諸経費の大部分を占める、3大諸費用
  • その他の諸経費

今回は、住宅ローンを組むにはどれくらいの諸経費がかかるのか、その内訳について詳しく説明していきます。

諸経費の大部分を占める、3大諸費用

住宅ローンの諸経費は細かく分けていくと10種類近くのものが存在します。
その中でも大きな諸経費となるのが、住宅ローンの中でも大きなコストを締める以下の3つの費用です。

  • 保証料
  • 手数料
  • 団体信用生命保険料(団信)

それでは、それぞれの諸経費の具体的な内容を見ていきましょう。

保証料

保証料とは住宅ローンを借りる銀行などに払うお金ではなく、保証会社に払うお金のことです。
目安としては、およそ3000万円の借入で0円〜60万円前後かかります。

保証会社とは、利用者が万が一住宅ローンの返済不能に陥った場合でも、代理で返済を行なってくれる、いわば保証人のような役割を果たす会社のことです。
このような保証会社に利用者が加入していることにより、住宅ローンを取り扱う銀行側なども貸し倒れのリスクなく高額を利用者に貸し出すことができるようになっています。

ただし、利用者が返済不能になるということは保証会社にとっても大きなリスクではあります。
そのため、保証会社を利用するための費用である保証料が発生する場合があるのです。
保証料は0円〜60万円前後と金額の幅が広くなっており、保証会社への加入手数料を取らないという場合もあります。

これは、万が一利用者が返済不能に陥った場合でも、保証会社は一時的な立て替えを行なうだけであり、利用者の返済の義務はなくならないためです。
結果として利用者から保証会社宛に返済をしてもらうため、手数料は不要としているところもあります。

ただし、一度返済不能に陥っている場合、保証会社にも貸し倒れのリスクはありますので、手数料をとるところが多くなっています。

手数料

手数料とは、住宅ローンを取り扱う金融機関に支払うための諸経費です。
住宅ローンによって呼び名も異なり、事務手数料や取引手数料などと呼ばれることもあります。

この手数料に関しても住宅ローンを取り扱う金融機関によって大きく金額が異なり、手数料無料のところから、60万円以上の費用がかかるところもあります。

大手銀行などの場合には、手数料の相場は数万円程度になっていますが、ネット銀行などの場合には借入金額の数％という割合で手数料がかかるところもあります。
手数料が利率で計算されるところは、借入金額が高いほど手数料も高額になると考えてください。

団体信用生命保険料(団信)

住宅ローン借り換えの諸経費として、最も高額な費用になる可能性が高いのが団体信用生命保険です。

団体信用生命保険とは、通称「団信」とも呼ばれており、契約者が病気やケガなどにより死亡または高度障害となったときに、残りの住宅ローン返済額を保険で相殺することができるというものです。

基本的に銀行などの取り扱う民間の住宅ローン商品であれば、金利の中に団信保険料が含まれているものも多く、一括で支払う必要がないものが多くなっています。

しかしフラット35などの場合には、団信に任意で加入する必要があり、年に1回「融資残高×0.358％」として計算されたものを保険料として支払う必要があるのです。
そのため、任意で団信に加入した場合には借入金額にもよりますが、総額数百万円ほどの団信保険料がかかってくる可能性があります。

その他の諸経費

基本的に数十万円以上の諸経費としてかかってくる可能性のあるものが、上で紹介した3つの費用です。
しかし上で紹介した費用以外にも、小さな初期費用がかかってきます。

ただし上で上げたような高額になる可能性のある諸経費ではなく、全て含めても10万円〜20万円程度の諸経費です。

  • 印紙税
  • 火災保険料・地震保険料
  • 登録免許税
  • 司法書士への支払い
  • 物件検査手数料

印紙税

ローン契約書に張るための印紙代の費用です。
融資額によっても印紙代は異なりますが、およそ2000円〜20000円程度の印紙代がかかります。

火災保険料・地震保険料

契約した住宅が火災・地震などによって被害を被った時のための保険料です。
契約内容によっても保険料は異なりますが、基本的に毎年数万円ほどかかってくる費用です。

登録免許税

登録免許税とは、不動産取得の際に不動産取得者、すなわち不動産の登記を受けるものに対して登録申請時に国が課税する税金のことです。
「課税標準×税率＝税額」にて計算されますが、基本的には1000円〜2000円程度の費用です。

司法書士への支払い

登記手続きのために司法書士に支払う費用です。
およそ5〜10万円程度と考えておくとよいでしょう。

物件検査手数料

フラット35の契約のみ発生する手数料です。
民間の住宅ローンの場合には必要ありませんが、フラット35を利用するのであれば融資を受けるために物件検査を受けて一定の技術要件を満たしておく必要があります。
建物の状態などによっても料金はことなりますが、新築一戸建てでおよそ2〜3万円程度がおよその目安となっています。

まとめ

このように住宅ローンの借り換えには多くの諸経費が掛かってきます。
借り換えで金利が下がるからという単純な理由だけでなく、借り換えを検討している方は諸経費を含めて返済総額が安くなるかを必ず確認しましょう。

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